교인이 직접 조합에 참여해서 성공으로 이어가야
공영개발 방식 전환, 순환식 재개발 추진도 검토해야
시 조례, 재개발 시 교회에 종교부지 마련 명시
부산시가 지난 해 11월 서구 충무동 뉴타운 건설을 발표한 후 서울 설계전문용역 업체인 도화종합기술공사에게 실사를 맡기며 뉴타운 사업에 착수했다. 이미 부산 시개발팀은 서구 충무동 뉴타운 설계용역비 15억 원 예산을 집행한 바 있다. 그리고 도화종합기술공사는 부산 서구 뉴타운 지역에 해당되는 6개 교회와 사찰 등 종교시설의 실사를 마치고 세부적인 뉴타운 위치 선정에 들어갔다. 이에 따라 서구지역 뉴타운 교회대책위원회(회장 신이건 장로, 총무 김재천 장로)는 지난 2월 은성교회 교육관에서 6개 해당교회 대표자를 초청, 구체적인 대책을 논의했다. 이미 서구지역 뉴타운 교회대책위원회는 올 초 6개 교회 교인 3,500여 명에 달하는 서명을 받아 관계기관에 진정서를 제출한 바 있다. 그 내용은 ▲교회공간을 대토되는 범위 내 보장할 것, ▲감정가의 감정에 따라 보상할 것, ▲교회가 불이익을 당할 시 연대 법적 투쟁으로 대처 등이다. 그리고 대책위는 서구 국회의원 유기준 의원 사무실을 방문해 유 의원, 설계용역회사 대표와 서로간의 이해를 돕는 충분한 대화를 가지며 발빠르게 대응했다. 대책위 내부적으로는 뉴타운사업이 내년 본격적으로 추진되면 지역 조합이 결성되고, 그 조합이 시공자선정 등 제반 사항을 주도하기 때문에 가급적 많은 교인들이 조합원으로 참여해 조합의 주도권을 장악해야 한다는 의견이 지배적이다.
종교부지 확보만큼은 양보 못한다
이날 부산서구의회의장 김종대 장로(송도중앙교회)는 “서구 뉴타운은 서구와 부산시가 서로 협의하기 때문에 최대한 교회가 피해가지 않도록 세심한 배려를 하겠다”고 말한 뒤 “수시로 교회대책위와 정보 교환을 나눌 것”이라고 밝혔다. 하지만 뉴타운 설계용역회사 관계자들은 “교회부지 안에 가건물(무허가)이 있거나 소유가 타인인 경우 종교부지로 인정받기 어렵기 때문에 금년 5월 이전에 미비한 보완을 다 갖추어야 할 것”이라며 당부했다. 한 예로 A교회는 500여 평의 부지를 소유하고 있는데 교회 부목사 사택이 무허가로 남아있어 양성화 되어야만 대토나 종교부지로 인정받을 수가 있다고 시개발팀 관계자는 귀띔했다. 이런 경우 문제되는 것은 종교부지 확보는 고사하고 교회부지 전부를 인정받지 못하는 경우가 많다는 점이다. 그리고 부산시와 구청관계자는 어떤 이유로든 종교 부지를 인정해주되 용지를 축소하는 쪽으로 설계한다는 것을 이번 설명회에서 보여 주었다. 또 다른 문제점은 현 위치가 아닌 다른 지역에서 교회를 건축해야 한다는 것이다. 6개 교회는 설계용역회사가 설정하는 위치에서 예배드려야 하는 형편이라 그 대책의 중요성에 목소리를 높였다. 내부적으로 위치선정은 양보한다 해도 종교부지 확보만큼은 절대 양보할 수 없다는 뜻을 갖고 있어 앞으로 교회 측과 뉴타운 추진 측의 충돌은 불가피할 전망이다.
효율과 이익중심의 현 개발제도를 개선
수립된 정책에 따라 뉴타운이 진행될 경우 지역 내 토지를 보유한 교회는 재건축 후 더욱 좋은 조건을 마련할 수도 있겠지만, 토지나 건축물에 대한 소유권이 없는 임차교회는 이사비용과 3개월 분 영업권만 보상받게 된다. 그런데 이마저도 협상에 따라 보상금액이 달라질 수 있다고 한다. 결국 지역불균형 해소를 목적으로 한 시의 정책이 부동산 가격을 높이며, 개척교회나 미자립교회를 흔들어버리는 결과를 낳게 하는 것이다. 임차교회에 대한 구체적이고 실질적인 제도적 보장 없이 뉴타운을 통한 재개발이 계속된다면 임차교회의 피해는 더욱 늘어나게 되는 것은 당연지사이다. 이에 따라 뉴타운 개발로 중소교회의 기반이 무너지는 것을 막으려면 효율과 이익중심의 현 개발제도를 개선해야 한다는 여론이 일고 있다. 민간개발에서 공영개발 방식으로 전환하고 순환식 재개발을 추진해야 한다는 것이다. 평택대 민창기(도시부동산개발학) 교수는 “영국은 한 지역을 개발하기 위해선 각계 각층의 의견 수렴 아래 엄격한 계획과 통제아래 추진한다. 민간이 효율 중심으로 사업을 추진하는 우리는 사회적 합의도 부족하고 약자에 대한 배려가 떨어진다”고 지적했다. 이에 따라 다양한 문제를 내포하는 뉴타운 개발이 지역의 교인들과 교회를 보호하기 위해서 재개발 방식을 변경해야 한다는 의견이 일고 있다.
교인의 지역조합 참여로 반드시 성공한다
대체로 뉴타운 기본계획 단계는 구역지정(정비계획수립), 추진위원회(안전진단), 조합설립, 사업시행인가(시공자선정), 관리처분, 계획, 착공 및 분양, 준공, 청산 등의 순으로 이뤄진다. 도시재정비 촉진을 위한 특별법에 의하면 구역지정은 각 구청이 제반 사항을 고려해 각 구청장이 부산광역시장에게 재정비촉진지구(뉴타운)의 지정을 신청할 수 있다. 현재 부산지역 뉴타운은 지구 지정이 마무리된 상태이며 내년부터 본격 사업 추진을 위한 실사 중이다. 따라서 현재 교인들이 시공자선정, 관리처분, 분양, 청산 등의 절차를 주관하는 조합에 참여해서 정당한 권리를 내세울 수 있다. 정보가 부족해 낮은 보상비를 받는 것도 작은 교회가 겪는 고통이며, 퇴거하지 않는 상가교회는 명도소송 등을 통해 재개발 조합이 승소하면 강제 수용되기 때문에 불리한 입장에 있다. 부산 재개발재건축 시민대책위원회 김성태 정책위원장은 “뉴타운 절차와 보상과 관련해 목회자들이 잘 모르고 있는 것 같다. 보상비는 시·군·구청이 지정한 감정평가사 2인 이상이 교인 수와 월 임대료, 보증금 등을 고려해 산술평균을 내 책정하며 당사자와 협의를 반드시 거친다”며 보상절차에 관해 소개했다. 즉 협상에 따라 보상비가 달라진다는 말이다. 그리고 “불복 시에는 지방토지수용위원회와 중앙토지수용위원회에 이의신청을 낼 수도 있으며 경우에 따라서는 5∼10% 보상을 더 받기도 한다”고 전했다.
현재 전국 28개 도시 1,300여개 지역에서 재개발 정비 사업이 추진되고 있다. 토지를 소유한 교회는 지역 개발과 함께 존치할 수 있지만, 임차교회는 곧바로 금전적 부담, 교인 이동 등과 직면해야 하기에 적정한 보상 및 대토 대책 수립은 속히 이뤄져야 할 것이다. 국가 및 자치단체는 사업시행자의 확인, 결정사항 등이 공법상의 처분임을 감안, 세심한 주의를 기울여 손실이 있는 곳에 보상이 있다는 법리를 반드시 수용해야 할 때이다.
정창식 기자
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